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物業管理Q & A |
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| 1. |
大廈滲水原因何在? |
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倘若是單位內供水管或室外污水管漏水引起, 應如何處理? |
| 3. |
如果滲水原因並不明顯, 可採取甚麼行動? |
| 4. |
本人乃大廈業主法團主席, 現居住的大廈樓齡已屆二十年, 近日更發現多處石屎剝落, 應該怎辦呢? |
| 5. |
如果進行大型維修工程, 有沒有必要召開業主大會? |
| 6. |
本大廈並沒有聘用管理公司, 如果進行大維修, 誰來進行監管呢? |
| 7. |
多層大廈內, 經常有業主或住客進行僭建工程或非法佔用公用地方, 造成危險及不便的情況, 請問有甚麼方法可以解決? |
| 8. |
現時在本港多處均可見天台僭建物或招牌, 很容易對住客及 其他市民安全造成影響, 請問政府有關部門有何措施對付? |
| 9. |
本港很多屋苑鄰近亦有斜坡及擋土牆, 一踏入雨季, 不少居民都擔心這些斜坡的安全問題, 憂慮對居住環境構成威脅, 為免發生意外, 業主及管理公司應如何確保斜坡及擋土牆符合標準? 對於斜坡及擋土牆, 究竟有關方面應多久檢查一次? |
| 10. |
如發現斜坡及擋土牆出現問題, 應如何維修及有甚麼注意的事項? |
| Q : | 大廈滲水原因何在? |
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| A : | 滲水原因可分下列數點 :
| 1. |
樓上、隔壁或本身單位的排水或污水管漏水。 |
| 2. |
樓上、隔壁或本身單位內的供水喉管漏水。 |
| 3. |
雨水或污水透過外牆滲進單位, 或其他原因。 |
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| Q : | 倘若是單位內供水管或室外污水管漏水引起, 應如何處理? |
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| A : | 根據水務條例的規定, 註冊用戶必須負責適當維修其單位的供水喉管。如有證據證明供水喉管漏水, 水務監督會向有關註冊用戶發出修理通知, 要求他立即修理。如滲水是排水或污水管漏水所致, 你的投訴須由食物環境衛生署根據《公眾衛生及市政條例》處理。
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| Q : | 如果滲水原因並不明顯, 可採取甚麼行動? |
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| A : | 在許多情況下, 滲水的真正原因並不明顯, 尤其如滲水速度緩慢, 則更難確定。若從視察樓上或隔壁單位的供水喉管亦未能找出問題所在或漏水的證據, 水務監督便不能要求用戶進行修理。為解決任何難以確定原因的滲水問題 (例如牆內水管漏水), 受影響住戶可透過管理處與樓上或隔壁單位的住戶聯絡及檢查, 或僱請持牌水喉匠進行詳細檢查, 以確定滲水原因。
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| Q : | 本人乃大廈業主法團主席, 現居住的大廈樓齡已屆二十年, 近日更發現多處石屎剝落, 應該怎辦呢?
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| A : | 根據大廈公契及建築物管理條例, 法團須負責大廈公司地方維修、保養、翻新和改善, 若接收到屋宇署發出的修葺令, 法團應根據修葺令的指定項目進行維修及在指定日期內完成, 法團更應使各業主了解大廈實際狀況並作出維修和財務承擔的建議。
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| Q : | 如果進行大型維修工程, 有沒有必要召開業主大會?
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| A : | 根據建築物管理條例(第344章)第14條規定, 法團會議可通過有關公用部份的控制, 管理, 行政事宜或有關公用部份的翻新, 改善或裝飾的決議, 而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。因此進行大型維修工程前先召開法團會議通過是較為恰當, 會議詳情可參照該條例附表3。 |
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| Q : | 本大廈並沒有聘用管理公司, 如果進行大維修, 誰來進行監管呢?
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| A : | 可考慮聘請專業建築測量師或認可人士, 他們會提供建議維修項目、選擇工程材料、草擬招標建議書、處理招標程序、協助法團甄選承建商、製備合約細則、監督工程進度、核證工程完成及工程費用、協調建築工程, 以符合建築物條例的要求。
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| Q : | 多層大廈內, 經常有業主或住客進行僭建工程或非法佔用公用地方, 造成危險及不便的情況, 請問有甚麼方法可以解決?
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| A : | 管理人員應經常巡視樓宇的公用地方, 一旦發覺有人佔用公用地方, 即採取勸喻的方式, 或由管理委員會發出函件, 要求有關人士合作, 自行清理。如情況未能改善可向屋宇署舉報 (電話 : 2626 1642), 以便及早採取行動。
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| Q : | 現時在本港多處均可見天台僭建物或招牌, 很容易對住客及 其他市民安全造成影響, 請問政府有關部門有何措施對付?
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| A : | 屋宇署現行的清拆政策是優先處理有結構性危險的僭建物、新建成或興建中的僭建物及政府其他部門建議拆除的僭建物。至於出現危險的廣告招牌, 屋宇署發現之後, 會即向物主發出通知書, 要求及早拆除招牌。 倘若物主不遵照指示辦理, 便會僱請政府承建商代為拆除, 而費用須由物主支付, 若無法找到物主, 則清拆費用便得從公共開支支付。
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| Q : | 本港很多屋苑鄰近亦有斜坡及擋土牆, 一踏入雨季, 不少居民都擔心這些斜坡的安全問題, 憂慮對居住環境構成威脅, 為免發生意外, 業主及管理公司應如何確保斜坡及擋土牆符合標準? 對於斜坡及擋土牆, 究竟有關方面應多久檢查一次?
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| A : | 進行例行維修檢查應至少每年進行一次, 此外, 管理公司在大雨後, 應安排工程人員觀察排水渠, 並清理淤塞物。而康業也採取更高的維修檢查標準, 除了每月的維修檢查外, 當降雨量達到50毫克及紅色和黑色暴雨訊號後都會進行檢查, 並每天檢查及清理地面排水渠。康業建議任何維修工程應盡量在四月雨季來臨前竣工。
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| Q : | 如發現斜坡及擋土牆出現問題, 應如何維修及有甚麼注意的事項?
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| A : |
進行例行維修檢查時, 必須最起碼確定以下的基本維修項目是否需要 : 一. 清理積存在排水渠內及斜坡上的雜物;
二. 修葺破裂或已損毀的排水渠及路面; 三. 修補或更換破裂或已損毀的斜坡護面; 四. 清理淤塞的疏水孔及出水管; 五.
清除斜坡表面引致嚴重裂縫的植物; 六. 在光禿的土坡面重新種草; 七. 清除岩坡上或散石附近的植物與碎石; 八. 修葺砌石牆的勾縫。此外,
應該定期檢查斜坡或擋土牆附近的地下排水管道。如欲獲得更多有關斜坡安全的資料, 請瀏覽政府網頁 : http://hkss.ced.gov.hk
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